在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，您準(zhǔn)備炒股還是買(mǎi)房？
近段時(shí)間，股市和樓市無(wú)疑是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最熱話(huà)題。尤其是自房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)啟新的調(diào)整窗口以來(lái)，以取消限購(gòu)、取消限售、降低貸款利率等多項(xiàng)政策為主基調(diào)，為樓市松綁的政策“組合拳”密集出臺(tái)，助推樓市話(huà)題一次次沖上熱搜榜單。
在政策的強(qiáng)力推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)多地樓市出現(xiàn)回暖跡象，特別是一線(xiàn)城市國(guó)慶期間的看房量、簽約量等數(shù)據(jù)均有提升。從我省來(lái)看，省住建廳結(jié)合地方實(shí)際，也緊鑼密鼓出臺(tái)17條措施促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在此背景下，山西房地產(chǎn)市場(chǎng)如何邁出新步伐？
政策密集出臺(tái) 市場(chǎng)逐步回溫
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如一艘在大洋上航行的巨輪，政策調(diào)整就是指引其航向的“指南針”。
樓市新政落地首周，北上廣深樓市價(jià)格全線(xiàn)上漲；不少成都市民國(guó)慶出游途中改變計(jì)劃，提前折返看房；西安樓市回溫，多樓盤(pán)宣布收回優(yōu)惠政策；佛山再現(xiàn)“搶房大戰(zhàn)”……
從一線(xiàn)到二三線(xiàn)城市，利好政策不斷出臺(tái)、樓市數(shù)據(jù)不斷翻紅；各媒體關(guān)于全國(guó)各地樓市升溫的消息此起彼伏，樓市大賣(mài)、市場(chǎng)回暖等關(guān)鍵詞也頻繁刷屏。尤其是在今年國(guó)慶假期期間，樓市寬松政策的持續(xù)加碼，讓居民購(gòu)房信心逐步修復(fù)。
一起來(lái)看山西樓市，今年9月，省住建廳等7部門(mén)出臺(tái)17條改革措施，目的在于統(tǒng)籌住房存量和增量?jī)蓚€(gè)關(guān)系，助力市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，更好地滿(mǎn)足城鄉(xiāng)居民剛性和改善性住房需求。
以太原樓市為例，不限購(gòu)、不限售、首套和二套最低首付比15％，首套房貸利率為3％，公積金政策細(xì)化優(yōu)化，直接支付購(gòu)房款……17條改革措施明確提出：全面取消太原市商品住房限購(gòu)政策、取消各類(lèi)商品住房轉(zhuǎn)讓年限、支持多子女家庭改善性住房需求、落實(shí)個(gè)人住房信貸政策、加大住房公積金支持力度等。這些舉措被視為自2017年實(shí)行限購(gòu)以來(lái)，太原樓市最大力度的一次松綁。
當(dāng)前的太原樓市，從政策端看，政府和行業(yè)協(xié)會(huì)借勢(shì)發(fā)力，一方面密集出臺(tái)配套政策，另一方面組織開(kāi)發(fā)商開(kāi)展大規(guī)模促銷(xiāo)活動(dòng)。在一攬子增量政策刺激下，房企融資環(huán)境持續(xù)改善，土地市場(chǎng)有所活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，購(gòu)房者信心開(kāi)始恢復(fù)。
從數(shù)據(jù)端看，10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布9月份70個(gè)大中城市商品房銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示：66個(gè)城市新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降，3個(gè)城市環(huán)比上漲。其中，上海漲幅0.6％，太原漲幅0.3％，徐州漲幅0.1％。
朗潤(rùn)智業(yè)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：太原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新建商品房銷(xiāo)售等主要指標(biāo)降幅繼續(xù)收窄，特別是9月以來(lái)，一手房看房量、到訪(fǎng)量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續(xù)上升。
山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在此次政策調(diào)控的影響下，如今是近20年來(lái)，房地產(chǎn)政策最寬松的時(shí)期。從政策調(diào)控層面看，一線(xiàn)城市受政策利好影響更為明顯，二線(xiàn)城市回升幅度不及一線(xiàn)，各城市分化明顯?？傮w看，政府激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心堅(jiān)定，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的信心十足。
各項(xiàng)數(shù)據(jù)翻紅 樓市開(kāi)始筑底
在當(dāng)前利好政策密集出臺(tái)的背景下，樓市是否已經(jīng)進(jìn)入筑底階段？
對(duì)此，10月17日，住建部部長(zhǎng)倪虹公開(kāi)表示，在系列政策的作用下，經(jīng)過(guò)三年調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底。
何為底？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，政府所表達(dá)的“樓市筑底階段”，就目前階段看，是一個(gè)“政策底”，即政策環(huán)境已達(dá)到最寬松狀態(tài)。但真實(shí)的基本面數(shù)據(jù)，有一個(gè)滯后效應(yīng)。從政策出臺(tái)到成交網(wǎng)簽，再到最終的宏觀數(shù)據(jù)，均需要一個(gè)過(guò)程。
從目前市場(chǎng)反應(yīng)看，太原作為全國(guó)為數(shù)不多的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市，盡管樓市并未全面進(jìn)入上升通道，但銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額、到位資金等多項(xiàng)指標(biāo)已出現(xiàn)變化，量變推動(dòng)質(zhì)變僅是時(shí)間問(wèn)題。
根據(jù)太原某房地產(chǎn)中介公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：今年國(guó)慶期間，該公司新房成交量725套，同比增長(zhǎng)24％，環(huán)比提升418％；客戶(hù)帶訪(fǎng)量7707組，同比提升29％，環(huán)比提升211％。總體看，近期數(shù)據(jù)均顯示出市場(chǎng)的活躍度正在提升。雖然整體市場(chǎng)仍在承壓，但一些積極的變化表明市場(chǎng)在逐步筑底調(diào)整，止跌回穩(wěn)。
金地集團(tuán)北方區(qū)域晉冀公司副總經(jīng)理張勁表示：“從行業(yè)人士的視角看，太原樓市當(dāng)前在政策端和市場(chǎng)端都出現(xiàn)了積極變化，已進(jìn)入筑底階段。從市場(chǎng)端看，在政策的刺激下，太原樓市的購(gòu)房需求正在逐步釋放，但市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展仍然需要政府、企業(yè)和購(gòu)房者的共同努力。作為房地產(chǎn)企業(yè)，我們也會(huì)密切關(guān)注政策的變化，合理定價(jià)，提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平，以滿(mǎn)足購(gòu)房者的需求?！?/p>
張勁認(rèn)為，盡管從價(jià)格層面看，太原的商品房?jī)r(jià)格并沒(méi)有太大幅度的波動(dòng)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，潛在購(gòu)房者此前擔(dān)心的項(xiàng)目暴雷問(wèn)題，在政府保交房等政策的護(hù)航下，其風(fēng)險(xiǎn)也從今年開(kāi)始逐漸化解，房企信心也在逐步恢復(fù)。此外，目前很多房企的項(xiàng)目已經(jīng)處于以?xún)r(jià)換量、斷臂求生的狀態(tài)，隨著市場(chǎng)回溫、風(fēng)險(xiǎn)出清，調(diào)整后的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)逐步迎來(lái)一個(gè)嶄新的發(fā)展局面。
政策保駕護(hù)航 預(yù)期逐步改善
在此輪上升行情中，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)了人氣和交易，究竟是政策利好消息刺激而導(dǎo)致的短期反彈，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的良好開(kāi)端？眼下是否是購(gòu)房最佳時(shí)機(jī)？
我們來(lái)看兩組數(shù)據(jù)：2024年第三季度，保利發(fā)展成交金額達(dá)12億元；金茂、中海成交金額均在10億元以上……三家央企的成交金額穩(wěn)居在售樓盤(pán)前三，成為太原樓市成交主力房企。
2024年第三季度，太原樓市新增供應(yīng)量減少，同比下滑26％；需求不足，成交量同比下降18％，市場(chǎng)需求疲軟，流速緩慢。截至今年9月底，市場(chǎng)已推未售量374.97萬(wàn)平方米，雖較去年同期有所下降，但去化周期仍保持在15個(gè)月左右。
業(yè)內(nèi)人士分析，從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，在市場(chǎng)觀望情緒仍比較濃厚的情況下，在售熱銷(xiāo)項(xiàng)目依舊大多來(lái)自央企、國(guó)企及有央企、國(guó)企資本入股的房企。這些項(xiàng)目的價(jià)格穩(wěn)定、品質(zhì)過(guò)硬，即使在低迷期，價(jià)格也依舊平穩(wěn)堅(jiān)挺。這說(shuō)明，經(jīng)過(guò)多年調(diào)整，商品住宅的居住屬性逐步取代其金融投資屬性，好的項(xiàng)目從來(lái)不缺乏購(gòu)買(mǎi)力。
自調(diào)控以來(lái)，太原樓市持續(xù)多年保持低迷狀態(tài)，此輪政策“組合拳”將進(jìn)一步刺激購(gòu)房需求、增強(qiáng)市場(chǎng)信心。此外，近期，太原、大同、忻州、運(yùn)城、長(zhǎng)治等市接連舉辦房展會(huì)，組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展形式多樣的商品房促銷(xiāo)活動(dòng)，也提高了樓市升溫預(yù)期。
保利發(fā)展山西公司副總經(jīng)理伍健平表示：“政府的保駕護(hù)航，幫助市場(chǎng)進(jìn)一步保持運(yùn)行平穩(wěn)狀態(tài)，在這個(gè)狀態(tài)下，客戶(hù)的信心也在筑底。尤其是‘銀十’開(kāi)局的表現(xiàn)超過(guò)各方預(yù)期，剛剛結(jié)束的2024年太原市商品住房大型促銷(xiāo)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的人氣也令我們很意外。當(dāng)前房地產(chǎn)政策發(fā)力方向已經(jīng)明確，我們預(yù)計(jì)今年四季度，隨著一攬子配套政策的加速落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐步量?jī)r(jià)企穩(wěn)，為當(dāng)前樓市筑底提供重要支撐?！?/p>
“政府下大力氣出臺(tái)優(yōu)惠政策，從房貸利率持續(xù)下調(diào)、疊加首付比例下調(diào)，到公積金貸款、‘以舊換新’等政策的出臺(tái)，意味著購(gòu)房者的購(gòu)房門(mén)檻進(jìn)一步降低。對(duì)于剛需及改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，眼下的購(gòu)房時(shí)機(jī)比較適宜。”山西省房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)吳文斌認(rèn)為，“真正能夠抄底的人非常少，房?jī)r(jià)的最低點(diǎn)也無(wú)法判斷。但從未來(lái)一段時(shí)間看，在政策的支持和市場(chǎng)需求的釋放下，太原市的房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)有望回暖。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，新房和二手房的成交量可能會(huì)有所增加，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定或略有上漲，達(dá)到止跌回穩(wěn)的預(yù)期目標(biāo)?！?/p>
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